Guide Complet: Loi 16 en Copropriété (pour vous Conformer)
- Francis Bacon, B.A.A, Adm. A
- 30 nov. 2024
- 10 min de lecture
Dernière mise à jour : 31 déc. 2024
Table des Matières
Contexte et Adoption
Adoptée en décembre 2019, la Loi 16 est l’une des réformes les plus importantes concernant les copropriétés divisées au Québec depuis l’entrée en vigueur du Code civil en 1994. Cette législation introduit des outils et des obligations visant à renforcer la gestion des copropriétés, à prévenir les conflits et à assurer la transparence dans les transactions immobilières.
Bien que la majorité des dispositions de la loi soient en vigueur depuis janvier 2020, les éléments les plus structurants, comme le carnet d’entretien et l’attestation de l’état de la copropriété, nécessitent un règlement complémentaire pour être appliqués. Actuellement, ce règlement est à l’état de projet, publié récemment pour consultation publique.
La Loi 16 apporte les principaux avantages suivants :
1. Gouvernance améliorée
Obligations accrues pour les syndicats : Introduction de nouvelles exigences comme le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance, qui favorisent une gestion proactive.
Surveillance renforcée de l’état de l’immeuble : Meilleure supervision des infrastructures grâce à une planification rigoureuse des réparations et des entretiens.
Augmentation de la durabilité : Conservation accrue de la valeur des immeubles à long terme grâce à une gestion structurée.
2. Équité et transparence
Contributions justes des copropriétaires : Les montants versés au fonds de prévoyance sont déterminés en fonction de l’étude de fonds, garantissant une répartition équitable.
Informations claires pour les acheteurs : Les acheteurs de copropriétés disposent désormais de données précises sur l’état financier et matériel de l’immeuble.
Décisions éclairées : Les futurs propriétaires peuvent prendre des décisions basées sur des informations fiables et transparentes.
3. Protection financière accrue
Sécurité pour les acheteurs : Les acomptes versés par les acheteurs de copropriété sont mieux protégés, réduisant les risques financiers.
Responsabilités des promoteurs : Les promoteurs sont tenus de fournir des budgets prévisionnels réalistes, minimisant les risques de dépassement des coûts.
Meilleure estimation des coûts : Les dépenses liées à la construction et aux réparations sont mieux évaluées, évitant les surprises financières.
4. Stabilité et durabilité
Planification améliorée : Les dépenses futures sont anticipées grâce à des outils comme le carnet d’entretien et l’étude de fonds.
Réduction des risques financiers : Une meilleure prévoyance limite les déficits budgétaires et les appels de fonds imprévus.
Provisions suffisantes : Des montants adéquats sont réservés pour couvrir les réparations majeures et l’entretien des parties communes.
5. Autres bénéfices
Qualité de vie optimisée : Une gestion proactive améliore le confort et la satisfaction des occupants.
Attractivité immobilière accrue : Les copropriétés bien entretenues stimulent l’investissement immobilier.
Renforcement du lien social : Une meilleure gestion favorise la collaboration et la cohésion entre les copropriétaires.
En somme, la Loi 16 pose les bases d’une gestion plus rigoureuse, équitable et durable des copropriétés, tout en protégeant les intérêts financiers des copropriétaires et en valorisant leur patrimoine immobilier.
Les Trois Piliers de la Loi 16
1. Le Carnet d’Entretien
Le carnet d’entretien est un document clé qui centralise toutes les informations nécessaires pour planifier et suivre l’entretien des parties communes d’un immeuble.
Contenu Obligatoire
Le carnet doit inclure :
Un inventaire des parties communes et des équipements.
Une évaluation de l’état des composantes et leur durée de vie restante.
Un plan des réparations majeures et des travaux d’entretien à réaliser sur les 25 prochaines années.
Un archivage des interventions passées, comme les contrats et les garanties.
Professionnels Autorisés
Le carnet doit être rédigé par un professionnel membre d’un ordre reconnu, comme :
L’Ordre des ingénieurs (OIQ).
L’Ordre des architectes (OAQ).
L’Ordre des technologues professionnels (OTPQ).
L’Ordre des évaluateurs agréés (OEAQ).
Révisions et Délais
Les copropriétés devront faire réviser leur carnet périodiquement :
Tous les 10 ans pour les copropriétés simples (moins de 8 unités résidentielles et 2 étages).
Tous les 5 ans pour les copropriétés complexes.
Les mises à jour réalisées par le syndicat doivent être écrites au moins une fois par an. Cependant, il est nettement plus pratique pour le syndicat de maintenir le carnet d’entretien à jour de manière continue tout au long de l’année, plutôt que d’accumuler les informations pour une mise à jour unique. Une telle approche réduit les risques d’oublis ou d’omissions dans les données importantes.
Type de Copropriété | Critères | Fréquence de Révision du Carnet d’Entretien par un Expert |
Simple | - Maximum 2 étages hors sol ET Maximum 8 unités privatives ET Usage uniquement résidentiel. | Tous les 10 ans |
Complexe | Toutes les autres copropriétés. | Tous les 5 ans |
Reconnaissance des Carnets d’Entretien Déjà Préparés
Il est important de savoir que si vous avez déjà fait réaliser un carnet d’entretien par un professionnel qualifié (membre de l’OTPQ, OIQ, OAQ, ou OEAQ) avant l’entrée en vigueur du règlement, prévue vers la fin de 2024 ou le début de 2025 (sous réserve), ce document sera considéré comme valide, à condition qu’il respecte les exigences définies dans le règlement.
Cas Nécessitant un Nouveau Carnet d’Entretien
Si votre situation correspond à l’un des cas suivants, il sera nécessaire de prévoir l’élaboration d’un carnet d’entretien par un professionnel dans un délai de 3 ans après l’entrée en vigueur du règlement :
Si vous n’avez pas de carnet d’entretien.
Carnet fait maison ou via un logiciel : Vous avez créé votre propre carnet d’entretien sans l’intervention d’un professionnel.
Documents incomplets : Vous possédez des documents préparés par un professionnel (comme un carnet d’entretien, une étude de fonds de prévoyance ou un plan de gestion d’actifs), mais ceux-ci ne couvrent pas tous les éléments exigés par le règlement final.
Révision des Carnets d’Entretien Déjà Validés
Si votre carnet d’entretien répond aux exigences du règlement, vous devrez le faire réviser par un professionnel 5 ans après sa création. Bien que certaines copropriétés simples puissent normalement réviser leur carnet tous les 10 ans, cette règle ne s’applique pas aux documents produits dans les deux ans précédant l’entrée en vigueur du règlement. Une clarification de cette exception est attendue dans la version finale du règlement.
Attention : Votre Carnet d’Entretien Est-il Réellement Valide ?
La validité d’un carnet d’entretien repose avant tout sur son contenu et non sur le nom ou la terminologie utilisée pour le désigner.
Pendant la période d’incertitude précédant la publication du projet de règlement, certains professionnels ont pu fournir des documents intitulés « étude de fonds de prévoyance » ou « plan de gestion d’actifs ». Si ces documents incluent :
Un inventaire détaillé des éléments des parties communes.
Une évaluation de l’état et de la durée de vie de ces éléments.
Une planification des travaux majeurs sur au moins 25 ans.
Une planification des entretiens nécessaires.
... alors ils peuvent être considérés comme un carnet d’entretien valide selon les exigences du projet de règlement. Cela s’applique à condition que ces documents aient été obtenus dans les deux années précédant l’entrée en vigueur du règlement.
2. L’Étude de Fonds de Prévoyance
Le carnet d’entretien est conçu pour planifier les réparations majeures et les remplacements nécessaires des parties communes d’un immeuble, en s’appuyant sur l’état actuel des éléments évalué lors d’une inspection. De son côté, l’étude de fonds de prévoyance se concentre sur l’aspect financier, en estimant le coût de ces interventions et en proposant des scénarios pour financer le fonds.
L’objectif principal de l’étude de fonds de prévoyance est d’aider le syndicat de copropriété à déterminer les contributions nécessaires au fonds afin de garantir qu’il dispose des ressources suffisantes pour couvrir les réparations majeures et les remplacements des parties communes.
Un point notable du règlement associé à la Loi 16 est la complémentarité entre le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance.
En effet, le carnet d’entretien se concentre sur la gestion physique et technique de l’immeuble, tandis que l’étude de fonds de prévoyance s’occupe de son volet financier, assurant ainsi une gestion globale et cohérente de la copropriété.
Contenu Minimal et Portée de l’Étude de Fonds de Prévoyance
L’étude de fonds de prévoyance doit inclure, au minimum, les éléments suivants :
Montant actuel du fonds de prévoyance : La somme totale disponible à la date de réalisation de l’étude.
Estimation des coûts futurs : Une projection des dépenses pour chaque réparation majeure et remplacement prévu, en fonction des échéances mentionnées dans le carnet d’entretien.
Recommandations financières : Les montants minimums devant être disponibles dans le fonds au début de chaque année, ainsi que les contributions annuelles nécessaires pour y parvenir.
Méthodologie et calculs : Une explication des calculs effectués pour déterminer les montants recommandés.
L’étude repose sur les réparations et remplacements majeurs planifiés pour les 25 prochaines années, tels qu’identifiés dans le carnet d’entretien. Bien que cette période de 25 ans soit la norme, le projet de règlement n’interdit pas la possibilité de scénarios financiers couvrant une période plus longue. Une clarification pourrait être apportée dans la version définitive du règlement.
Mise à Jour Périodique de l’Étude
Conformément au projet de règlement, l’étude de fonds de prévoyance devra être mise à jour par un professionnel qualifié tous les 5 ans, indépendamment de la taille ou de la complexité de la copropriété. Cette exigence assure que les données financières reflètent les coûts actuels et les évolutions du bâtiment.
Un Impact Plus Prononcé pour les Petites Copropriétés
Pour les petites copropriétés, la nécessité de réviser l’étude tous les 5 ans pourrait soulever des préoccupations en raison des coûts associés.
Historiquement, certaines études regroupaient plusieurs éléments (inspection, rapport d’état, inventaire des composantes), ce qui augmentait leur prix. Cependant, le projet de règlement clarifie que ces éléments relèvent du carnet d’entretien, ce qui simplifie et réduit potentiellement le coût des mises à jour.
Ainsi, pour les petites copropriétés qui peuvent réviser leur carnet tous les 10 ans, les révisions quinquennales de l’étude se limiteront principalement à une actualisation des coûts projetés et des scénarios de contributions, ce qui devrait être moins onéreux.
Reconnaissance des Études Réalisées Avant l’Entrée en Vigueur
Si vous avez déjà fait réaliser une étude de fonds de prévoyance par un professionnel autorisé (OTPQ, OIQ, OAQ, OEAQ, CPA) avant l’entrée en vigueur du règlement, cette étude sera valide à condition qu’elle respecte les critères définis par le règlement. L’entrée en vigueur du règlement est attendue vers la fin de 2024 ou le début de 2025, sous réserve.
3. Les Exigences Relatives à l’Attestation du Syndicat de Copropriété
L’attestation du syndicat de copropriété sur l’état de l’immeuble est sans doute l’un des aspects les plus méconnus et sous-estimés de la Loi 16. Pourtant, cette obligation joue un rôle essentiel dans la transparence des transactions immobilières et la protection des acheteurs.
Une Obligation pour le Syndicat
Dès l’entrée en vigueur du règlement, le syndicat de copropriété devra fournir cette attestation à tout copropriétaire engagé dans une promesse d’achat pour son unité. Ce document, à remettre dans un délai de 15 jours après la demande, offrira aux acheteurs une vue d’ensemble claire sur plusieurs aspects fondamentaux de la copropriété.
Inspirée du « Status Certificate »
Cette attestation s’inspire largement du « Status Certificate » utilisé en Ontario. Elle vise à informer les acheteurs potentiels non seulement sur l’état financier de la copropriété, mais également sur l’état physique de l’immeuble et sur sa gestion administrative.
Informations Requises dans l’Attestation
L’attestation devra inclure les données suivantes :
Fonds de prévoyance :
Montant total disponible au moment de l’attestation.
Recommandations issues de l’étude de fonds de prévoyance concernant le montant minimum requis en début d’année.
Contributions des copropriétaires :
Montants totaux exigés au cours des deux dernières années.
Montants effectivement payés par les copropriétaires sur la même période.
Liquidités du syndicat :
Montant disponible pour couvrir les dépenses courantes.
Surplus ou déficit :
Résultats financiers des deux derniers exercices comptables.
Assurances :
Confirmation que le syndicat détient les polices d’assurance obligatoires selon l’article 1073 du Code civil.
Montant total du fonds d’autoassurance et valeur de la plus haute franchise applicable.
État physique et gestion de l’immeuble :
Résumé des inspections et expertises effectuées au cours des cinq dernières années.
Liste des sinistres ayant affecté les parties privatives ou communes sur la même période.
Travaux majeurs ou remplacements réalisés dans les cinq dernières années, ainsi que ceux planifiés pour les dix prochaines années ou nécessitant une intervention urgente.
Litiges en cours :
Détail des procédures judiciaires impliquant le syndicat.
Formalités de l’Attestation
L’attestation devra être datée et signée par une personne autorisée, avec mention de son nom et de sa fonction. Ce formalisme garantit l’authenticité et la fiabilité des informations fournies.
Pourquoi l’Attestation Est-elle Cruciale ?
Cette nouvelle obligation renforce la transparence et protège les acheteurs contre les mauvaises surprises. En exigeant la divulgation de l’état financier et des travaux à venir, elle met également en lumière les copropriétés qui ne respectent pas les normes de gestion imposées par la Loi 16. Cela pourrait rendre ces immeubles moins attractifs pour les acheteurs et inciter les syndicats à se conformer aux nouvelles exigences.
Contrairement au carnet d’entretien et à l’étude de fonds de prévoyance, qui bénéficient d’une période de transition, les exigences relatives à l’attestation entreront en vigueur immédiatement après la publication du règlement. Cette date est actuellement estimée à la fin de 2024 ou au début de 2025, mais reste à confirmer.
Délais et Dates Clés
Adoption et Entrée en Vigueur du Règlement :
La version finale du règlement pourrait être adoptée vers la fin d’octobre 2024.
L’entrée en vigueur pourrait suivre 15 jours plus tard, soit à la mi-novembre 2024.
Ces échéances pourraient être ajustées selon les modifications apportées après la consultation publique.
Pour les Copropriétés Existantes :
Les syndicats disposerons de 3 ans pour se conformer aux nouvelles obligations, soit une date limite autour de fin 2027 ou début 2028, sous réserve de confirmation.
Pour les Nouvelles Copropriétés :
Les obligations entreront immédiatement en vigueur après la publication du règlement, probablement en novembre ou décembre 2024.
Les promoteurs devront fournir un carnet d’entretien préparé par un professionnel indépendant dans les semaines suivant l’assemblée extraordinaire de transition.
Conclusion
La Loi 16 et son règlement encore à l’état de projet marquent une transformation majeure dans la gestion des copropriétés. Bien que la transition puisse sembler exigeante, ces obligations garantiront une meilleure durabilité des immeubles et une protection accrue pour les copropriétaires. En se préparant dès maintenant, les syndicats peuvent tirer pleinement parti de ces nouvelles mesures pour assurer une gestion efficace et transparente de leurs copropriétés.
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